马来西亚没有单一的可负担房屋计划。有联邦层级的PR1MA、联邦直辖区的Residensi Wilayah（以及较便宜的Residensi MADANI），有州属计划如Rumah Selangorku、槟城的Rumah MutiaraKu和柔佛的RMMJ，有在自己土地上建屋的Rumah Mesra Rakyat，还有为没有固定薪水者担保房贷的SJKP。每个计划各有收入上限、房价上限和转售限制，而人们最先找到的第三方指南，往往已落后好几次条规修改。

本指南根据各计划的官方网站与政策文件撰写，于2026年10月17日查阅：PR1MA的资格、常见问题与融资页面；联邦直辖区局（JWP）的Residensi Wilayah与Residensi MADANI网站；雪州房屋与产业局（LPHS）通令Bil. 1/2023（*Dasar Rumah Selangorku 3.0*）；SPNB的Rumah Mesra Rakyat页面；SJKP的资格与计划页面；槟州房屋发展局（LPNPP）的Rumah MutiaraKu页面；以及10月9日提呈的2027年财政预算案演词。若某个数字只见于房地产网站，文中会注明。

*封面图片：Brownc / 维基共享资源（CC BY-SA 4.0），吉隆坡武吉加里尔的人民组屋。*

联邦：PR1MA

PR1MA（一个马来西亚房屋机构）在全国各城镇兴建 RM100,000至RM400,000 的房屋：公寓约600至1,200平方尺，排屋约850至1,850平方尺。

  • 对象： 21岁或以上的马来西亚公民，单身或已婚，个人或夫妻合计月收入（总额）RM2,500至RM15,000。
  • 拥有权： 只能作为第一或第二间房，所以你可以已拥有一项产业。
  • 自住： PR1MA房屋必须由屋主自住，不允许分租。
  • 申请： 在PR1MA网站（prs.pr1ma.my）免费注册取得参考编号，再申请特定项目。新项目以抽签分配，单单注册并不会自动参加抽签。成功者选定单位后付RM500订金，然后取得银行或LPPSA贷款再签买卖合约。PR1MA表明不经任何中介。

PR1MA的常见问题没有列明转售限制期，只请买家致电03-7628 9898查询。旧的新闻报道说法不一，签约前务必问清楚。

吉隆坡、布城与纳闽：Residensi Wilayah与Residensi MADANI

Residensi Wilayah（前称RUMAWIP）由联邦直辖区局联同吉隆坡市政局、布城机构及纳闽机构管理。

  • 对象： 21岁或以上、在联邦直辖区出生、居住或工作的公民。家庭（仅限夫妻）月总收入单身不超过 RM10,000、已婚不超过 RM15,000。
  • 拥有权： 可以在其他州拥有房屋，但不能在联邦直辖区拥有任何产业，也不能拥有其他可负担房屋。
  • 单位： 最高 RM300,000，至少800平方尺，三房两浴。
  • 限制期： 自签买卖合约起 10年内，未经政府批准不得出售或转让，转给配偶或子女除外。单位只售不租，没有先租后买。
  • 申请： 在网站注册、选择一个项目，上传三个月薪水单和法定声明书（租屋者另附水电账单）。贷款须自行处理，发展商在签约前不得收钱。

该网站警告，rumawip.com.my、rumawip.com、residensiwilayahpersekutuan.com及rumawip.org都是假网站。

Residensi MADANI 是较低一级：18岁以上公民、家庭收入不超过 RM8,000、在任何地方都没有房屋，房价最高 RM200,000，至少750平方尺，同样有10年限制。申请了Residensi Wilayah就不能再申请Residensi MADANI。

雪兰莪：Rumah Selangorku 3.0

雪州房屋与产业局按2023年1月3日起生效的3.0版政策管理这项计划。申请人及配偶须为18岁以上公民，家庭收入不超过 RM14,500，且不能在雪州拥有房屋。单身者只能申请SOLO单位。管制售价如下：

  • SOLO： 450平方尺、1房，RM114,750（只建于公共交通导向及市中心地段）
  • DUO： 600平方尺、2房，RM153,000
  • TRIO： 750平方尺、3房，RM191,250
  • QUAD： 900平方尺、3房，RM229,500；若为20 x 60尺排屋则 RM250,000

自签买卖合约起 5年后，经州政府同意可以转售。在LPHS的eHartanah系统注册，注册有效期两年，之后须重新申请。LPHS自己的eHartanah常见问题仍显示旧的2.0价格表，那只适用于2023年前批准的项目。

其他州属

槟城Rumah MutiaraKu： 申请人须21岁以上、在槟城出生或居住超过五年、为槟城登记选民并在槟城工作。家庭收入分级从不超过RM2,500（A类）到不超过RM15,000（D类）。在LPNPP的PgHome网站申请。LPNPP没有公布房价上限，部落格上的数字并非官方。

柔佛RMMJ： 州议会于2026年5月6日获告知，申请须透过e-Rumah Johor网站，然后公开抽签。成功的买家获发Sijil Layak Memiliki Rumah（拥屋资格证书），并可到J-Home一站式中心获得贷款协助。我们查询时，e-Rumah Johor与州房屋局网站都无法打开，网上流传的价格级别来自房地产网站而非州政府。

砂拉越Rumah Spektra Permata： 房屋发展局（HDC）的计划，对象是月收入RM1,500至RM6,000、没有房屋或土地的家庭，土地测量局分配地段的持有人优先。

自己有地，或没有薪水单

Rumah Mesra Rakyat（SPNB） 在你拥有的土地上（至少3,000平方尺、无抵押）兴建一间单层、三房、750平方尺的房屋。半岛售价 RM75,000，半岛岛屿 RM85,000，沙巴、砂拉越与纳闽 RM80,000 起，已含政府RM20,000津贴，以每月 RM300 分16至25年偿还给SPNB。家庭收入须为 RM750至RM5,000，且没有房屋或只有破旧房屋。

SJKP（房屋信贷担保机构）不是放贷机构。它为首购房贷提供担保，让银行可以借钱给没有薪水单的零工、小贩、农民及其他自雇人士。须到参与银行申请，例如BSN、人民银行、马银行、RHB或伊斯兰银行，准备六个月银行月结单与收入证明。在SJKP MADANI下，贷款最高RM360,000，年限最长35年。2027年预算案（第55段）表示SJKP将担保最高 RM200亿，惠及8万名首购者；这与2026年预算案宣布的金额相同，并非新拨款。

旧的Skim Rumah Pertamaku已于2023年4月1日停止，但有些网站仍有介绍。

2027年预算案的改变

2026年10月9日的演词建议，为 2027年1月1日至2030年12月31日 签署的买卖合约提供新的首购印花税豁免：RM500,000以下全免；RM750,000以下的房屋，首RM500,000全免、其余减半。在财政法案通过前，现行豁免（RM500,000以下房屋、合约须在2027年12月31日前签署）才是法律。预算案也拨出近RM10亿给Rumah Mesra Rakyat与人民房屋计划（PRR），在古来、汝来、Paya Rumput和Lembah Pertang兴建新项目，并于10月12日开放Bandar MADANI Bukit Jalil第一期注册。

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