在马来西亚持有房子超过五年后出售，要缴产业盈利税吗？

如果你是以个人身份出售的马来西亚公民或永久居民，就不用。税收局规定持有第六年起税率为0%，以两份买卖合约的日期计算。不过你仍须在60天内通过e-CKHT提交CKHT 1A表格；除非你提交的CKHT 3表格获接受，买家仍会扣留3%，多缴的部分可申请退回。公司与外国人从第六年起须缴10%。

为什么买家律师会扣留我卖价的3%？

《产业盈利税法令》第21B条规定买家须扣留房价的3%（本地公司三年内出售为5%，外国卖家为7%），并在60天内交给税收局。这笔钱会抵扣你的税额。如果你的实际税额较低，可以向税收局申请退回差额，但须在该课税年结束后五年内提出。

计算产业盈利税时可以扣除哪些费用？

从卖价中可扣除：为提升或保持产业价值所花的钱（税收局举例厨房装修）、捍卫产权的费用，以及中介佣金、律师费和估价费等出售费用。买入一方则可加上购买时付的律师、估价师和中介费用。之后个人可再扣除RM10,000或盈利的10%，以较高者为准。

还可以提交纸本产业盈利税表格吗？

不可以。自2025年1月1日起，所有产业盈利税申报都必须在MyTax（mytax.hasil.gov.my）的e-CKHT提交，纸本表格若没有重新在网上提交，会被当作没有申报。60天内没有申报，最高可罚税额的三倍。如果你还没有税务编号，请先在MyTax通过e-Daftar注册。

2026年在马来西亚卖房：产业盈利税怎么算、买家扣留3%，以及60天申报期限

在马来西亚出售房屋、店屋或土地赚到的利润，须缴付产业盈利税（RPGT）。马来西亚公民在购入后三年内出售，应税盈利须缴30%，从第六年起降至0%。自2025年起由卖家自行计算税额，并在60天内网上申报，买家则必须从房价中扣留3%交给内陆税收局。本文整理税率表、计算实例和各项期限。

大多数人要到律师在签约时提起，才会想到产业盈利税。到那时，价格已谈好、日期已定，而这两样正决定你要缴多少税。本文依据内陆税收局（LHDN）的产业盈利税网页，以及其2026年3月17日的作业指南整理规则，让你在放盘前先算清楚。

谁要缴，针对什么

产业盈利税针对出售位于马来西亚的应税资产所得的盈利征收，包括房屋、公寓、店屋、农地、空地，以及产业公司的股份。「出售」包括售卖、转让、让渡或赠送。不论你是否住在马来西亚都适用。

出售日期是书面合约（买卖合约SPA）的日期，不是完成交易或产权过户的日期。持有期从你买入时的SPA日期算到卖出时的SPA日期。这个规则直接决定你的税率，所以要核对两份文件上的日期。

税率表

税收局依据该法令附表5把卖家分为三类。第一部分是马来西亚公民或永久居民身份的个人（及合伙企业）；第二部分是本地注册公司与受托人；第三部分是没有永久居民身份的非公民和外国公司。

马来西亚公民或永久居民： 三年内30%，第四年20%，第五年15%，第六年起0%。
本地公司： 三年内30%，第四年20%，第五年15%，第六年起10%。
没有永久居民身份的外国人： 前五年30%，第六年起10%。

个人第六年起0%的税率自2022年1月1日起实施。2019年至2021年期间是5%，所以一些旧文章仍写着5%。

盈利怎么算

应税数额不只是卖价减买价。税收局允许两边都计入成本：

出售价 = 卖价，减去为提升或保持产业价值所花的钱（税收局自己举的例子是厨房装修），减去捍卫产权的费用，再减去出售时的附带费用（中介佣金、律师、估价等专业费用）。
购入价 = 你支付的价钱，加上购买时的附带费用（律师、估价师和中介费用）。

之后，个人可扣除RM10,000或盈利10%（以较高者为准）的豁免。一般维修和家具不算「提升价值」，所以要保留真正增值工程的收据。

计算实例

假设一位马来西亚人以2022年8月15日的买卖合约，用RM450,000买下一间双层排屋，付了RM8,000律师与估价费，之后花RM20,000重建厨房。他以2026年10月20日的买卖合约，用RM600,000卖出，付了RM14,000中介佣金和律师费。以下数字仅作说明。

持有期：四年两个月，属于第五年出售，税率15%。
出售价：RM600,000减RM14,000，再减RM20,000 = RM566,000。
购入价：RM450,000加RM8,000 = RM458,000。
盈利：RM108,000。豁免：10%是RM10,800，高于RM10,000。
应税盈利：RM97,200。按15%计算，税额RM14,580。

买家扣留RM600,000的3%，即RM18,000交给税收局。这笔钱足够缴税，卖家可申请退回RM3,420的差额。如果卖家在2027年8月15日之后才签约，税率就是0%。

买家的3%，以及如何避免多缴

只要房价以现金支付，买家就必须扣留全部现金价或其中固定比例（以较低者为准），并在出售日期起60天内交给税收局：

卖家是马来西亚公民或永久居民：3%，不论持有多久。
卖家是本地公司且三年内出售：5%（之后3%）。
卖家是外国人：7%。

有两项改变对卖家有利。如果这次出售获豁免或无须缴税（例如选用自住屋豁免，或送给子女这类无盈利转让），卖家可通过e-CKHT提交CKHT 3表格，指南说明买家届时可以不扣留。另外，自2026课税年起，卖家可在付款前向买家申报视同税额，如果这个数额较低，买家可以只缴这个数额，而不是3%。买家若没有缴交，未缴数额会被加征10%，并成为欠政府的债务。

表格、期限与罚款

自2025年1月1日起，产业盈利税改为自我评税，所有申报必须通过MyTax的e-CKHT（mytax.hasil.gov.my）提交。纸本表格会被当作没有提交。

卖家： 在出售日期起60天内提交CKHT 1A表格（产业），申报表本身就是评税。如有余额，须在出售日期起90天内缴清。自2026年1月1日起可分期缴付。
买家： 在60天内提交CKHT 2A表格，每位买家各一份，并缴付扣留款项。
记录： 文件须保存七年。退税申请须在该课税年结束后五年内提出。
罚款： 没有申报，最高可罚税额的三倍；申报不正确，最高可罚少报税额的100%。税收局的指南也列明，欠税可被提出民事诉讼及禁止出境。

还没有税务编号（TIN）？先在MyTax通过e-Daftar注册。

不会产生税务的情况

税收局把某些转让视为无盈利也无亏损：死者产业转给遗嘱执行人或继承人、夫妻之间的买卖、依据离婚法庭命令在前配偶之间的转让，以及夫妻、父母与子女、祖父母与孙子女之间的赠送。自2017年起，赠送者必须是马来西亚公民，赠送规则才适用。

另一项重要豁免是第8条的自住屋豁免。公民或永久居民一生只能用一次，通过CKHT 3表格选择，一经选择不能撤回。由于第五年出售已降到15%、第六年出售更是零税，通常值得把它留给一间必须提早出售、而且盈利很大的房子。

2027年财政预算案改了什么

对卖家来说，没有改变。财政部的《2027年财政预算案税务措施》文件（共36个附录）中没有任何产业盈利税措施。对买家而言，附录16建议扩大首购屋印花税豁免：RM500,000以下100%豁免，RM500,000至RM750,000之间的部分豁免50%，适用于2027年1月1日至2030年12月31日签署的买卖合约。