2026年在马来西亚买第一间房子要缴印花税吗?

如果符合资格就不必。马来西亚公民购买价值RM500,000或以下的第一间住宅,转让书和贷款合约都完全免印花税,适用于2021年1月1日至2027年12月31日签署的买卖合约。你必须从未拥有房子,包括继承或获赠的房子,并须签署法定声明。

如果第一间房子超过RM500,000怎么办?

你要全额缴印花税,没有部分豁免。转让书首RM100,000收1%,至RM500,000收2%,至RM100万收3%,所以RM500,001的房子要付RM9,003,RM450,000的贷款合约另按0.5%付RM2,250。

在马来西亚买房的律师费多少?

根据《2023年律师酬劳令》,A表首RM500,000收1.25%,其后RM700万收1%,买卖合约和贷款合约分开计算,另加8%服务税。RM500,000房子加RM450,000贷款,即RM6,250加RM5,625,含服务税共RM12,825。向发展商购买的买卖合约按较低的B表计算,律师最多可给A表25%折扣。

首购屋印花税豁免包括服务式公寓吗?

目前不明确。马来西亚律师公会第128/2026号通告指出,《2025年财政法令》对住宅的定义看来包括它们,但LHDN的法定声明格式把SOHO、SOFO、SOVO和服务式公寓排除在外,律师公会已向LHDN提出。若要依赖这类单位的豁免,请先让律师向LHDN确认。

2026年在马来西亚买第一间房子:RM500,000以下免印花税,多一令吉就要多付RM11,253

售价RM500,000或以下的第一间房子,转让书和贷款合约都免印花税,适用于2027年12月31日或之前签署的买卖合约。超过这条线就完全没有部分豁免。我们按《印花税法令》税率、豁免条件和2023年律师费收费表,算出RM300,000、RM500,000和RM700,000三种房价的前期费用。

在马来西亚买房,除了首期,最大的一次性开销通常不是房子本身,而是两份文件的印花税,加上替你准备文件的律师。售价RM500,000或以下的第一间房子,其中一项费用会完全消失。刚刚超过这条线,它就全部回来。

本指南依据第一手资料列出现行法律:LHDN公布的《1949年印花税法令》第一附表、财政部的2026年财政预算案税务措施、马来西亚律师公会第128/2026号通告(2026年4月16日)对豁免令的说明,以及《2023年律师酬劳令》。这是费用说明,不是关于买不买或买什么的建议。

需要缴印花税的两份文件

用贷款买房时,有两份文件要盖印花。

转让书(MOT),把产权转到你名下,由买家缴付。印花税按售价或市值,以较高者计算:首RM100,000每RM100收RM1(1%),RM100,001至RM500,000收2%,RM500,001至RM100万收3%,超过RM100万的部分收4%。
贷款合约。借款人缴付贷款额的0.5%。

所以RM500,000的房子,转让书印花税是RM1,000加RM8,000,即RM9,000;RM450,000的贷款是RM2,250。

首购屋豁免及谁可以享有

豁免来自两道宪报令:转让书的P.U.(A) 53/2021和贷款合约的P.U.(A) 54/2021,并于2025年底以P.U.(A) 448/2025和449/2025修订。2026年财政预算案把它延长两年,律师公会第128/2026号通告确认了现行期限。符合资格的条件是:

你是马来西亚公民,独自购买或与另一名马来西亚公民联名。
购买一个住宅单位,价值不超过RM500,000。
买卖合约在2021年1月1日至2027年12月31日之间签署。
你从未拥有任何住宅,不论独资或联名,包括继承或获赠的房子。
贷款来自认可贷方,例如持牌银行、伊斯兰银行、发展金融机构、保险或回教保险公司、合作社或雇主房屋贷款计划。
你按LHDN格式签署法定声明。

有两点常让人出错。第一,豁免令以市值计算转让书价值,所以售价RM495,000但银行估价RM510,000的单位有风险,签约前应向律师提出。第二,律师公会告诉会员,LHDN的声明格式把SOHO、SOFO、SOVO和服务式公寓排除在外,尽管《2025年财政法令》对住宅的定义看来包括它们。截至4月的通告,这个问题仍在与LHDN商讨。

RM500,001的断崖

没有逐步递减。上一次为较贵房子提供部分豁免的,是2019年拥屋运动的豁免令,早已结束。房价RM500,001时,所有部分都要全额缴税:转让书RM9,003,RM450,000贷款RM2,250,合共RM11,253,而便宜一令吉的买家完全不必付。如果你在RM500,000左右议价,这是要记住的数字。

律师费,永远不豁免

买卖合约和贷款合约的律师费由《2023年律师酬劳令》规定,2023年7月15日起生效。二手房按A表收费:首RM500,000收1.25%(最低RM500),其后RM700万收1%,两份文件分开计算。律师最多可给A表25%折扣。根据《房屋发展法令》向发展商购买新房,买卖合约律师费按B表计算,是A表的一个比例:RM250,000至RM500,000的房产是70%。

律师费还须缴8%服务税,这是自2024年3月1日起专业服务的税率。印花税、注册费、估价费和其他代垫费用另计。

实例:二手房,90%贷款

以下按A表计算,没有折扣,不包括估价费、土地局费用和银行收费。

RM300,000房子,RM270,000贷款。律师费RM3,750 + RM3,375 + 8%服务税 = RM7,695。首购屋买家不必缴印花税。其他人另加RM5,000 + RM1,350 = RM6,350。
RM500,000房子,RM450,000贷款。律师费RM6,250 + RM5,625 + 服务税 = RM12,825。豁免省下RM11,250(RM9,000 + RM2,250)。
RM700,000房子,RM630,000贷款。不符合资格。印花税RM15,000 + RM3,150 = RM18,150,律师费RM8,250 + RM7,550 + 服务税 = RM17,064。

再加上首期。国家银行只从借款人第三笔房屋贷款起把贷款上限定为70%,所以第一间房子常见的10%首期是银行惯例,不是规定。以此计算,RM500,000的房子,首购屋买家需要现金约RM62,825,其他人约RM74,075。

如果你不是马来西亚公民

从2026年1月1日起,根据《2025年财政法令》,住宅转让给非公民(永久居民除外)和外国公司,统一收8%,原本是4%。商业产业维持4%。各州政府另设外国买家的最低房价,不在本指南范围内。

首购族的其他协助

2026年财政预算案把房屋信贷担保计划(SJKP)的担保额加倍至RM200亿。SJKP官网说明,SJKP-MADANI计划为最高RM360,000的贷款提供最高房价120%的担保,涵盖律师费和估价费,对象是供款不超过总收入65%的公民。