在马来西亚买房,除了首期,最大的一次性开销通常不是房子本身,而是两份文件的印花税,加上替你准备文件的律师。售价RM500,000或以下的第一间房子,其中一项费用会完全消失。刚刚超过这条线,它就全部回来。
本指南依据第一手资料列出现行法律:LHDN公布的《1949年印花税法令》第一附表、财政部的2026年及2027年财政预算案税务措施、马来西亚律师公会第128/2026号通告(2026年4月16日)对豁免令的说明,以及《2023年律师酬劳令》。这是费用说明,不是关于买不买或买什么的建议。
需要缴印花税的两份文件
用贷款买房时,有两份文件要盖印花。
- 转让书(MOT),把产权转到你名下,由买家缴付。印花税按售价或市值,以较高者计算:首RM100,000每RM100收RM1(1%),RM100,001至RM500,000收2%,RM500,001至RM100万收3%,超过RM100万的部分收4%。
- 贷款合约。借款人缴付贷款额的0.5%。
所以RM500,000的房子,转让书印花税是RM1,000加RM8,000,即RM9,000;RM450,000的贷款是RM2,250。
首购屋豁免及谁可以享有
豁免来自两道宪报令:转让书的P.U.(A) 53/2021和贷款合约的P.U.(A) 54/2021,并于2025年底以P.U.(A) 448/2025和449/2025修订。2026年财政预算案把它延长两年,律师公会第128/2026号通告确认了现行期限。符合资格的条件是:
- 你是马来西亚公民,独自购买或与另一名马来西亚公民联名。
- 购买一个住宅单位,价值不超过RM500,000。
- 买卖合约在2021年1月1日至2027年12月31日之间签署。
- 你从未拥有任何住宅,不论独资或联名,包括继承或获赠的房子。
- 贷款来自认可贷方,例如持牌银行、伊斯兰银行、发展金融机构、保险或回教保险公司、合作社或雇主房屋贷款计划。
- 你按LHDN格式签署法定声明。
有两点常让人出错。第一,豁免令以市值计算转让书价值,所以售价RM495,000但银行估价RM510,000的单位有风险,签约前应向律师提出。第二,律师公会告诉会员,LHDN的声明格式把SOHO、SOFO、SOVO和服务式公寓排除在外,尽管《2025年财政法令》对住宅的定义看来包括它们。截至4月的通告,这个问题仍在与LHDN商讨。
RM500,001的断崖(2026年签署的买卖合约)
按现行豁免令,没有逐步递减。房价RM500,001时,所有部分都要全额缴税:转让书RM9,003,RM450,000贷款RM2,250,合共RM11,253,而便宜一令吉的买家完全不必付。如果你在2026年底前签买卖合约,又在RM500,000左右议价,这是要记住的数字。
2027年财政预算案:RM750,000以下部分豁免(建议)
2026年10月9日提呈的2027年财政预算案建议修订这项豁免。财政部税务措施附录16说明,2027年1月1日至2030年12月31日签署的买卖合约,其贷款合约和转让书,马来西亚公民购买第一间住宅可享:
- 房价RM500,000或以下:100%豁免,与现在相同。
- 房价RM750,000或以下:房价首RM500,000豁免100%,超过RM500,000至RM750,000的部分豁免50%。
按转让书税率计算,结果如下。这是我们的计算,不是官方数字。
- RM600,000:全额税款RM12,000。超出的RM100,000部分是RM3,000,所以约付RM1,500。
- RM700,000:全额RM15,000;约付RM3,000,省RM12,000。
- RM750,000:全额RM16,500;约付RM3,750。
- RM750,001:超过上限,须全额缴RM16,503。断崖往上移,而且更陡:单是转让书就差约RM12,750。
贷款合约按同样条件豁免,但财政部没有说明"房价"的50%豁免如何换算成贷款额,所以我们不列数字。有三点要注意。这是建议:须《财政法案》通过并刊宪新的豁免令才生效,截至2026年10月27日尚未刊宪。它以买卖合约签署日期为准,所以2026年12月签署、超过RM500,000的房子什么也得不到。附录也没有说明二手房是否与新房不同处理;现行豁免令两者都涵盖。
2027年财政预算案也建议恢复复苏烂尾屋计划的100%印花税豁免,对象是经房屋及地方政府部认证的拯救承包商或发展商,以及原购屋者,适用于2027年1月1日至2030年12月31日签署的文件。
律师费,永远不豁免
买卖合约和贷款合约的律师费由《2023年律师酬劳令》规定,2023年7月15日起生效。二手房按A表收费:首RM500,000收1.25%(最低RM500),其后RM700万收1%,两份文件分开计算。律师最多可给A表25%折扣。根据《房屋发展法令》向发展商购买新房,买卖合约律师费按B表计算,是A表的一个比例:RM250,000至RM500,000的房产是70%。
律师费还须缴8%服务税,这是自2024年3月1日起专业服务的税率。印花税、注册费、估价费和其他代垫费用另计。
实例:二手房,90%贷款
以下按A表计算,没有折扣,不包括估价费、土地局费用和银行收费。
- RM300,000房子,RM270,000贷款。律师费RM3,750 + RM3,375 + 8%服务税 = RM7,695。首购屋买家不必缴印花税。其他人另加RM5,000 + RM1,350 = RM6,350。
- RM500,000房子,RM450,000贷款。律师费RM6,250 + RM5,625 + 服务税 = RM12,825。豁免省下RM11,250(RM9,000 + RM2,250)。
- RM700,000房子,RM630,000贷款。2026年签约不符合资格。印花税RM15,000 + RM3,150 = RM18,150,律师费RM8,250 + RM7,550 + 服务税 = RM17,064。若2027年财政预算案的建议落实,2027年1月1日起签约的首购屋买家,转让书约付RM3,000,而不是RM15,000。
再加上首期。国家银行只从借款人第三笔房屋贷款起把贷款上限定为70%,所以第一间房子常见的10%首期是银行惯例,不是规定。以此计算,RM500,000的房子,首购屋买家需要现金约RM62,825,其他人约RM74,075。
如果你不是马来西亚公民
从2026年1月1日起,根据《2025年财政法令》,住宅转让给非公民(永久居民除外)和外国公司,统一收8%,原本是4%。商业产业维持4%。各州政府另设外国买家的最低房价,不在本指南范围内。
首购族的其他协助
2026年财政预算案把房屋信贷担保计划(SJKP)的担保额加倍至RM200亿。SJKP官网说明,SJKP-MADANI计划为最高RM360,000的贷款提供最高房价120%的担保,涵盖律师费和估价费,对象是供款不超过总收入65%的公民。
30天盖印期限,以及逾期的代价
印花税不是想什么时候缴就什么时候缴。在马来西亚签署的文件,必须在签署后30天内盖印;在国外签署的,则从文件首次进入马来西亚起算30天。提交手续通常由律师处理,但责任在你身上。
逾期就适用《2024年财政法令》订下、2025年1月1日起生效的罚则:
- 逾期不超过三个月盖印:罚RM50或税额的10%,以较高者为准。
- 超过三个月:罚RM100或税额的20%,以较高者为准。
以上文RM700,000的例子为例,印花税RM18,150,稍微逾期就是RM1,815,再拖下去就是RM3,630。符合豁免的第一间房子,百分比罚款落在零上,但RM50或RM100的底线仍在,所以税额是零并不代表文件可以搁着不办。
目前还有一项特赦。根据LHDN的印花税特别自愿披露计划(PKPS),在2023年1月1日至2025年12月31日期间签署而从未盖印的文件,只要在2026年12月31日之前提出申请并缴税,罚款全数自动豁免;这个期限在2026年6月26日从原定的6月30日延长。不必另外提出上诉,依此申报的文件也不会被稽查。涉及欺诈者除外。如果你在那段期间买房,而转让书因为地契尚未发出仍未盖印,这就是了结它的窗口。
从2027年1月1日起,由你自己评估税额
LHDN正以印花税自我评估制(STSDS)取代由税收官评估的做法,透过MyTax的e-Duti Setem模块分三个阶段推行:
- 2026年1月1日——租约与租赁合约、一般盖印与证券文件。
- 2027年1月1日——不涉及JPPH(估价与产业服务局)估价的产业转让,涵盖大部分转让书。LHDN自己的STSDS网页对第二阶段的范围就是这样写的;须送JPPH估价的转让归入第三阶段。
- 2028年1月1日——其余所有应课税文件。
现在签买卖合约的人,转让书几乎肯定要到2027年或以后才盖印,所以适用的正是这套制度。签约前有两点要知道。
第一,LHDN的过渡宽免——申报表填错或资料不正确不罚款——只涵盖2026年1月1日至12月31日,而产业转让根本不在第一阶段之内。以自我评估制盖印转让书的人,一概不适用。
第二,自我评估制让上文的市值问题更加尖锐。豁免令是按市值而非合约上的数字计算;根据《印花税法令》第72C和72D条,申报不正确可罚RM200至RM2,000,少缴税额则可被罚RM1,000至RM10,000,外加少缴税额100%的特别罚款。LHDN自2025年1月1日起实施的《印花税稽查框架》,一般可回溯三个历年,若怀疑欺诈、逃税或疏忽则不设时限。申报时,用你的律师和银行站得住脚的估价。