每隔几个月,马来西亚共管楼宇的住户群组里都会出现同一场争论。管理处公布新收费。有人说发展商无权起价。另一个人说在电梯修好之前拒交管理费。几乎没有人引述法律,这很可惜,因为法律对这三点都写得异常清楚。

相关法规是2013年共管楼宇管理法令(757法令)。它于2015年6月1日在吉隆坡、纳闽和布城生效,各州生效日期不同。第1(2)条把适用范围限于马来西亚半岛和纳闽联邦直辖区,因此沙巴和砂拉越的业主适用各自的州法律,以下条文不适用。

到底谁来决定收费

在联合管理机构成立之前,由发展商决定管理费和偿债基金供款。业主若认为数目不对,不必上法庭。第12(7)条允许业主向建筑物专员(Pesuruhjaya Bangunan)申请复核,专员可以自行核定金额,或指示发展商自费委任注册产业经理提出建议。

JMB一旦成立,便由第25(3)条接手。金额由联合管理机构不时决定,并且必须按每个单位的分配份额单位比例计算。这一句解决了很多争议。它意味着同一栋楼里面积较大的单位付得比较多,分摊不是每户平均,管理处也不能对两个完全相同的单位收不同的价。份额单位依据1985年地契法令分配,并列在单位表(schedule of parcels)里,算得出来。

第25(2)条是业主常忘了执行的一条。发展商必须为所有未售出的单位缴付管理费和偿债基金,金额与已售出时买家该付的相同。未售存货不是免费的。

偿债基金不是万用钱包

偿债基金供款是另一条账。根据第25(4)条,除非大会另有议决,否则它相等于管理费的10%,而且不得低于这个水平。

第24(2)条接着限定这笔钱的用途:油漆或重新油漆公共产业的任何部分、为公共产业购置动产,以及更新或更换公共产业内的任何固定装置或配件。日常清洁、保安薪金和大堂电费出自维修账户,不是这一笔。若管理委员会提议用偿债基金支付日常营运开销,这就是可以指出的条文。

有人不缴费时会发生什么

流程很短,而且比多数业主想象得快。

第一,JMB送达书面催缴通知。第34(1)条规定通知必须给业主自送达日起不少于十四天。

第二,若款项仍未缴,第34(2)条给管理机构三个选择:入禀法庭、向仲裁庭索偿,或直接走第35条。

第三,这一点最令人意外:第34(3)条订明业主无合理理由不遵守该通知即属犯罪。刑罚是罚款最高RM5,000、监禁最长三年,或两者兼施,持续期间每日再罚最高RM50。共管单位的欠费不是普通民事债务。

利息有上限。第25(6)(b)条规定利率由JMB在首次常年大会依第19(1)(d)段订定,但不得超过每年百分之十。发展商管理期内,第12(6)条订明为每年10%、按日计算。管理处若收每月1.5%,即一年18%,已超出法令范围。

扣押令

第35条是很多人听过却不清楚细节的执行途径。经联合管理委员会成员宣誓书面申请,建筑物专员可发出第三附表表格A的扣押令,授权扣押欠费业主的动产,不论该动产在该楼宇内或该州任何地方。扣押须在专员或专员办公室人员在场下执行,并以表格B送达财产清单。

该条有三个细节对一般业主和租户很重要:

  1. 租户或占用人代付欠款以阻止扣押后,除非另有书面协议,可从租金中扣回该笔款项,并可保留该财产直至获得全数补偿(第35(5)条)。
  2. 财产被扣押而质疑扣押合法性的人,有十四天向推事庭申请释放令(第35(7)条)。
  3. 若扣押后十四天款项仍未缴清,该财产可被出售(第35(8)条)。

不显眼的惩罚:失去投票权

第二附表第21段订明,业主若在大会日期前第七天仍拖欠任何部分的管理费、偿债基金供款或该单位应付给管理机构的任何其他款项,即无权投票。第14段要求管理委员会在大会前至少48小时把有投票权者名单张贴在告示板上。

所以常年大会前真正的期限不是开会当天,而是一星期前,而且名单会公开张贴。

共管楼宇管理仲裁庭

法令第九部分设立仲裁庭,隶属房屋及地方政府部,设计上让业主不必聘请律师也能使用。

谁可以提出索偿(第107条):发展商、买家、业主(包括原产权人)、联合管理机构、管理机构、附属管理机构、管理代理,以及任何其他获仲裁庭许可的相关人士。

怎么提(第108条):以指定表格,即表格1,连同指定费用提出。仲裁庭公布的收费是住宅索偿RM100、商业或工业索偿RM200,反索偿答辩的费用较低。收费由条例订定并可能修改,缴费前请先向仲裁庭登记处确认现行数额。

上限(第105(1)条):仲裁庭受理第四附表第1部分所列的索偿,总索偿额不超过RM250,000。

没有追溯时限(第105(2)条):1953年时效法令不适用于仲裁庭程序。八年前的欠费索偿不会自动失效。

不受理的事项(第105(3)条):任何涉及土地业权,或土地上的地产或权益的索偿。

入禀后法庭就关上门(第106条):索偿一旦入禀仲裁庭且属其管辖范围,法庭对同一事项的管辖权即被排除。只能选一个。

速度(第117(1)条):仲裁庭须尽快作出裁决,在可行情况下于聆讯首日起六十天内完成。

终局性(第120及121条):裁决为最终并具约束力,但可以严重程序不当为由提出质疑,第118条亦允许把法律问题提交高等法院法官。

牙齿(第123条):任何人不遵守仲裁庭裁决即属犯罪,可被罚款最高RM250,000、监禁最长三年,或两者兼施,持续期间每日再罚最高RM5,000。

自己入禀:表格、收费和几个14天期限

仲裁庭的设计就是让业主自己跑完整个案件,而且流程是公布的,不必靠猜。索偿可通过房地部的e-TPS网站etps.kpkt.gov.my在线提出,也可到仲裁庭柜台递交或邮寄。

  • 表格1是索偿陈述书,住宅索偿RM100,商业或工业索偿RM200。
  • 表格2是答辩方的答辩书,须在14天内提交。
  • 表格3是对反索偿的答复,住宅RM50、商业或工业RM100,同样须在14天内提交。
  • 盖章后的索偿文件须在盖章起14天内送达。
  • 费用以现金、银行汇票或汇款单缴付,抬头为Akauntan Negara Malaysia-KPKT-T。不接受个人支票,邮寄入禀须使用银行汇票或汇款单。

有两件事会改变你的准备方式。第一,第110(2)条把律师挡在聆讯之外,除非仲裁庭本身认为案件涉及复杂法律问题,而其中一方没有律师代表将蒙受严重经济困难;若一方获准聘请律师,另一方也同样有权。公司或其他团体可改派全职受薪雇员出席。你要自己上阵,所以请带齐议决管理费的决议、分配份额单位表、你的缴费记录和那份14天催缴通知。

第二,第120条把裁决视同法庭命令,任何一方当事人都可据此执行。它与第123条的刑事罪则并存,所以一笔未付的裁决既有民事执行途径,也有刑事途径,你可以挑真正能把钱拿回来的那一条。

升级之前该做的事

先去信JMB或MC,索取议决管理费的决议,以及分配份额单位表。你有权核对收费和分摊是否符合第25(3)条。

若答复不理想,下一站是地方政府的建筑物专员,而不是仲裁庭。专员负责复核发展商的收费、发出扣押令,并可就管理机构的运作投诉采取行动。

当你有一项落在第四附表第1部分、金额在RM250,000以下的具体索偿时,才向仲裁庭入禀。

最后一点要说清楚。因为电梯坏了或泳池关闭就扣住管理费不缴,在757法令里任何地方都不是抗辩理由。法令给了业主复核机制、利息上限、仲裁庭,以及针对失职管理机构的刑事罚则,却没有给他们抵销权。先缴,再索偿。

延伸阅读

*本文是对已公布的757法令的事实性整理,不构成法律意见。条文编号和收费可能因修订或条例而改变,引用前请先查阅总检察署网站lom.agc.gov.my上的现行重印本。*

*封面图片:哥打白沙罗Tanjung 7组屋,摄影Wiki Farazi,CC0,来自维基共享资源。*